Investir dans la loi Pinel permet à l’investisseur contribuable d’imposer 12 % à 21 % de la valeur de l’acquisition d’une nouvelle propriété, en échange d’une période de location de 6 à 12 ans, et le respect des plafonds et des ressources des locataires. Cela est particulièrement bénéfique du point de vue fiscal.
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Cet article est particulièrement intéressé par l’appareil Pinel.
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Cependant, un investissement réussi dans le droit de Pinel est avant tout une bonne exploitation immobilière. Pour ce faire, le choix de l’emplacement est le plus important. C’est un endroit qui garantira la demande locative pendant la durée de l’entreprise et la possibilité d’un excédent à long terme. Les restrictions de loyer imposées par le cadre fiscal dépendent également de l’emplacement de la propriété, ils doivent donc être pris en compte lors du choix de l’emplacement de ses investissements .
Plan de l'article
Voici un aperçu des domaines les plus favorables à l’investissement Pinel droit :
Paris et la Petite Couronne de l’Ouest :
Protection, mais à quel prix ?
Paris et les villes haut de gamme de l’Ouest Paris (Boulogne, Levallois, Issy-les-Moulineaux,…) sont les villes les plus populaires de France. C’est ici que la demande locative la plus élevée, la plus grande pénurie de logements, les loyers les plus élevés sont concentrés. Mais c’est aussi dans ce domaine que les prix sont les plus chers.
Investir dans le droit de Pinel dans la propriété des « saints saints » est un objectif pour beaucoup de gens. Certes, la demande de loyer est telle que l’investisseur ne supporte pas le risque de vacance. D’autre part, cet emplacement est une garantie de sécurité. A moyen ou long terme, le risque de chute des prix est faible. Ce domaine hautement apprécié peut donc être un choix judicieux pour un investisseur.
Cependant, certains facteurs limitent encore l’attractivité de la région. Les prix de vente sont beaucoup plus chers qu’ailleurs. La rentabilité de la location d’un investissement est donc inférieure à celle d’ailleurs en France, notamment aux termes de la loi Pinel, qui plafonnait le loyer à 16,52 €/m² dans la zone A bis. D’autre part, l’obligation fiscale peut également être limitée car la base fiscale du prix d’achat est plafonnée à 5 500 €/m². En d’autres termes, un appartement de 40 m² vendu à 320 000€ (8 000 €/m²) offrira une taxe fiscale uniquement sur la base de 200 000€, soit 36 000€ sur 9 ans.
Ainsi, Paris et ses banlieues haut de gamme sont recommandés pour les investisseurs qui préfèrent construire des richesses très haut de gamme à long terme au détriment de la viabilité immédiate de l’opération.
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Vaste région parisienne :
Déménagement long
Après avoir passé la petite couronne la plus exclusive, les prix se coalescent dans la région parisienne. En outre, entraînés par une hausse des prix à Paris Intra-Muros, de nombreux Franciliens et un nombre croissant d’entreprises s’installent dans des villes situées dans la 2ème ou 3ème Couronne de Paris.
Les zones de Cergy-Pontoise (95), Marne-la-Vallée (77), Evry (91) ou Plaisir/Montigny-le-Bretonneux (78) constituent aujourd’hui de grands centres de logement et d’emploi. Investir dans le droit de Pinel dans ces lieux est, pour le contribuable, une garantie d’une demande locative soutenue.
Compte tenu des prix de vente et des loyers du marché dans les grandes banlieues de Paris, l’application des restrictions prévues par la loi Pinel ne nuira pas à la rentabilité intrinsèque du produit.
Le potentiel de valeur ajoutée doit également être pris en considération. Pour le maximiser, l’investisseur devra se concentrer sur le choix d’un produit de qualité (sol, exposition, qualité de construction) et sur la conception à 10/15 ans, en particulier en termes d’infrastructures de transport. Sur ce dernier numéro, les projets du Grand Paris peuvent guider le choix de l’investisseur. Par exemple, Melun (77), bien qu’à près de 50 km de Paris, n’est relié à la capitale qu’en 26 minutes en train, ou à peu près en même temps que de nombreuses villes de la Couronne de Paris voisine
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Province des villes :
Focus sur les grandes agglomérations
Tous les Français ne vivent pas à Paris ou dans sa région ! 50 millions de personnes vivent et travaillent dans la province, tant de possibilités immobilières.
La demande locative étant principalement liée à l’emploi dans une région, nous recommandons que les plus grandes villes de Lille, Nantes, Bordeaux, Toulouse, Marseille, Nice et Lyon soient en copropriété. Dans ces sept villes, la dynamique économique et la croissance démographique sont des garanties d’une demande locative à long terme. En plus des quartiers les plus exclusifs, les loyers du marché sont marginalement ou plus alignés avec les plafonds de la loi Pinel, rendant la rentabilité est préservée.
Deux de ces sept villes semblent être des lieux particulièrement intéressants : Nantes et Toulouse. Dans les deux cas, nous avons des agglomérations très dynamiques, une réserve foncière dans la ville permettant la construction stationnaire et une forte croissance du nombre d’habitants ( 10 000 par an pour chacune des agglomérations). Sur ces marchés immobiliers sains à des prix confinés (environ 4 500 EUR/m²), il y a un fort pari que le logement de qualité offre à leurs acheteurs de gros rendements à long terme.
Au-delà de ces grandes agglomérations, il convient de noter que depuis la crise sanitaire et le désir de certains Parisiens de devenir verts alors qu’ils continuent à se rendre dans leurs bureaux, certaines villes moyennes à moins d’une heure de Paris reçoivent des épingles du jeu, comme Orléans (45), Reims (51), Amiens (80), Chartres (28) ou Tours (37). Le même phénomène est observé dans les grandes villes comme Lyon, Nantes ou Bordeaux, où les prix élevés ne permettent plus aux étrangers de grandir ou d’acquérir des biens immobiliers et de pousser les gens vers des villes plus abordables à quelques kilomètres de là, à condition qu’ils utilisent les infrastructures de transport.
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