Les règlements qui encadrent la fonction d’usage des immeubles collectifs ne laissent aucune place à l’improvisation. Entre la lettre du Code de l’urbanisme et les impératifs du marché immobilier, chaque mètre carré s’inscrit dans une logique précise, souvent méconnue des propriétaires comme des locataires.
Lieu de destination de la construction
Avant d’aménager ou de céder un local, il faut distinguer l’objectif de la construction, son usage effectif et les modalités de transfert. Le but de la construction relève de l’urbanisme : il détermine pourquoi le bâtiment a vu le jour et à quelle catégorie il appartient. En somme, il s’agit de la fonction première, du « contenant » dans lequel s’inscrivent les activités.
Le Code de l’urbanisme (1) trace aujourd’hui cinq grandes familles de destinations : logements, activités commerciales et de services, équipements agricoles et forestiers d’intérêt collectif, services publics, autres activités relevant du secteur secondaire ou tertiaire. Cette catégorisation n’est pas qu’un détail administratif : elle conditionne l’évolution future du bâtiment et les droits qui s’y rattachent.
Utilisation de la propriété
La notion d’usage, elle, concerne ce que l’on fait réellement du bien au quotidien. L’utilisation d’un bâtiment, pour reprendre l’image, désigne le « contenu » du contenant. Le Code de la construction et de l’habitation (CCH) distingue seulement deux types d’usage : d’un côté, le logement, de l’autre, toutes les autres formes d’utilisation. À noter : la notion de cession n’implique pas, en soi, un changement d’usage. Pourtant, dans le langage courant, ce glissement de sens est fréquent, ce qui brouille parfois la compréhension des règles applicables.
Le taux de chaque
Destination et usage ne poursuivent pas les mêmes objectifs. Pour la destination, les collectivités s’appuient sur les règles d’urbanisme : plan local, nature des ouvrages, et autres prescriptions. Modifier la destination n’est pas anodin : il faut déposer une déclaration préalable, voire une demande de permis de construire si des travaux sont en jeu. C’est ainsi que le changement de destination se formalise.
L’usage, lui, vise à préserver le fragile équilibre entre logements, bureaux et autres locaux. Le dispositif protège surtout le parc résidentiel, empêchant que les appartements disparaissent au profit des bureaux ou des locations touristiques de courte durée. Dans de nombreuses villes, la transformation d’un logement en bureau ou en location saisonnière nécessite une autorisation municipale préalable, afin de ne pas sacrifier la mixité urbaine.
À Paris notamment, la municipalité a décidé de renforcer cette protection. Les mesures mises en place ne sont pas de pure forme : elles répondent à une réalité tangible. Dans certains quartiers, la multiplication des locations meublées temporaires réduit le nombre de logements disponibles pour les habitants, aggravant la tension sur le marché locatif. Pour y faire face, la Ville impose la règle du changement d’usage avec autorisation, s’alignant ainsi sur d’autres grandes agglomérations confrontées au même défi.
Dans la pratique, comment se fait-il le changement d’utilisation ?
Obtenir le feu vert pour transformer un logement en local professionnel n’a rien d’automatique, surtout dans les villes qui protègent leur parc résidentiel. Le propriétaire doit généralement proposer une compensation, afin de ne pas diminuer la capacité de logement de la commune. Deux options existent : mettre à disposition un autre bien pour compenser la perte du logement ou, si ce n’est pas possible, verser une compensation financière équivalente. Ce mécanisme, parfois complexe, vise à maintenir une offre suffisante pour les résidents permanents.
Comment fonctionne la rémunération ?
Pour que la compensation soit acceptée, elle doit répondre à des critères précis. Les lots proposés doivent présenter une superficie et une qualité comparables à celles du logement transformé. Impossible par exemple de compenser la perte d’un appartement avec un local en rez-de-chaussée inadapté à l’habitation. Autre contrainte : la compensation doit se situer dans le même arrondissement ou secteur administratif lorsque la transformation concerne un passage de logement à bureau. Les deux opérations, transformation du logement et mise à disposition de la compensation, doivent se faire en parallèle, pour garantir l’équilibre du parc immobilier.
Le coût d’une telle compensation
En pratique, ce système de compensation a donné naissance à un véritable marché : certains propriétaires paient une indemnité à ceux qui acceptent de transformer un local commercial en logement, afin de pouvoir, de leur côté, convertir un appartement en bureau ou en commerce. Le tarif du mètre carré de compensation varie selon la surface, la localisation et la nature du cédant (particulier, société, bailleur social). Cette réalité, bien éloignée des abstractions juridiques, façonne les stratégies des investisseurs comme des familles qui cherchent à valoriser leur patrimoine immobilier.
(1) Voir les articles R. 151-27 du décret n° 2015-1783 du 28 décembre 2015 relatifs à la recodification du livre 1 du Code de l’urbanisme.
