En 2023, le paysage de la défiscalisation immobilière en France continue d’évoluer pour offrir aux investisseurs des opportunités attractives. Deux régimes principaux se démarquent pour ceux qui cherchent à réduire leur impôt tout en investissant dans la pierre : la loi Pinel et le dispositif Denormandie. La loi Pinel permet de bénéficier de réductions fiscales en investissant dans le neuf et en s’engageant à louer le bien pendant une période déterminée. Le dispositif Denormandie, quant à lui, encourage la rénovation des logements anciens dans certaines zones en offrant des avantages fiscaux similaires.Ces deux régimes offrent des opportunités distinctes mais complémentaires pour les investisseurs immobiliers. La loi Pinel vise principalement les zones où la demande locative est forte, tandis que le Denormandie se concentre sur la revitalisation des centres-villes anciens. En fonction de leurs objectifs et de leur capacité d’investissement, les particuliers peuvent ainsi choisir le régime qui leur correspond le mieux, tout en contribuant à dynamiser le marché immobilier français.
Les principes du dispositif Pinel
Imaginé dans le cadre de la loi de finances pour 2021, le dispositif Pinel a changé la donne pour l’investissement locatif dans le neuf. Il s’appuie sur un principe simple : proposer une réduction d’impôt calculée selon la durée d’engagement à la location. Trois horizons sont possibles : six, neuf ou douze ans, associés à des taux de réduction de 12 %, 18 % et 21 % du prix d’achat.
Les conditions d’éligibilité
Pour prétendre à cet avantage fiscal, certaines règles sont à respecter. Voici les principaux critères à remplir :
- Le bien doit être loué non meublé, à titre de résidence principale du locataire.
- Des plafonds de loyers et de ressources des locataires s’appliquent, variant selon la zone géographique.
- L’acquisition concerne un logement neuf ou en état futur d’achèvement, répondant à des exigences élevées en matière de performance énergétique.
Les évolutions récentes : Pinel +
Depuis le 1er janvier 2023, le Pinel + a été introduit. Cette variante permet de conserver les taux précédents, à condition que le logement se situe dans un quartier prioritaire ou affiche un haut niveau de confort, d’usage et de performance énergétique. L’objectif ? Stimuler l’investissement dans certains secteurs tout en améliorant la qualité du bâti.
Complémentarité avec le déficit foncier
Le dispositif Pinel ne fonctionne pas en vase clos. Combiné au déficit foncier, il permet de cumuler les avantages fiscaux. Concrètement, le déficit foncier offre la possibilité de déduire les charges de rénovation ou d’entretien des revenus fonciers, dans la limite de la réglementation. Pour un investisseur, cette double stratégie peut donner un véritable coup d’accélérateur à la rentabilité d’un projet locatif.
Le dispositif Denormandie : investir dans l’ancien
Le dispositif Denormandie, prolongé par les lois de finances pour 2023 et 2024, cible les achats dans l’ancien à rénover, en particulier dans des centres-villes en difficulté. Ce régime encourage la remise sur le marché de logements vétustes, en offrant une réduction d’impôt à ceux qui s’engagent à les louer après rénovation.
Les conditions d’éligibilité
Pour accéder au Denormandie, plusieurs critères s’imposent :
- L’acquisition doit concerner un bien situé dans un quartier ancien dégradé.
- Les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.
- Le bien doit être loué pendant au moins 6, 9 ou 12 ans.
La réduction d’impôt s’échelonne de 12 % à 21 %, selon la durée d’engagement.
Les avantages combinés
Le Denormandie peut être associé à d’autres régimes comme le déficit foncier ou la loi Malraux. Le déficit foncier permet de réduire les revenus fonciers imposables en déduisant le montant des travaux ; la loi Malraux quant à elle vise les rénovations dans des bâtiments anciens protégés, avec une réduction d’impôt pouvant grimper à 30 % selon la localisation. Un propriétaire avisé pourra ainsi articuler ces dispositifs pour maximiser le gain fiscal tout en participant à la revalorisation du patrimoine immobilier.
Un cadre prolongé et renforcé
La loi de finances pour 2024 assure la continuité du Denormandie jusqu’à fin 2026. Cette prolongation s’inscrit dans une volonté de stimuler la rénovation des quartiers anciens et d’encourager la transformation du parc locatif.
Le dispositif Loc’Avantages : louer abordable
Lancé par la loi de finances pour 2022, le dispositif Loc’Avantages a pris la suite du Cosse, avec la même ambition : inciter les propriétaires à proposer des loyers inférieurs au marché, en échange d’un avantage fiscal non négligeable. Ce dispositif s’applique jusqu’au 31 décembre 2024.
Les conditions d’éligibilité
Pour profiter de Loc’Avantages, il faut remplir les conditions suivantes :
- Signer une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah).
- S’engager à louer le bien à un loyer plafonné.
- Respecter les plafonds de ressources des locataires fixés par le dispositif.
La réduction d’impôt varie entre 15 % et 65 %, en fonction du niveau de loyer pratiqué et de la durée de l’engagement.
Les avantages fiscaux
Le principe est limpide : plus le loyer proposé est bas par rapport au marché, plus la réduction d’impôt est élevée. Ce système vise à élargir l’offre de logements accessibles pour les ménages modestes, tout en récompensant l’effort des bailleurs avec une incitation fiscale concrète. Un propriétaire qui s’engage dans la démarche Loc’Avantages peut, par exemple, bénéficier d’une réduction significative tout en participant à la lutte contre la précarité logement.
Un cadre renforcé
La loi de finances pour 2022 maintient également l’expérimentation de la régionalisation du Pinel en Bretagne jusqu’en 2024, permettant d’articuler Loc’Avantages et Pinel dans certains territoires. Ce croisement répond aux besoins spécifiques de chaque région en matière de logement abordable.
Comparaison des régimes de défiscalisation immobilière en 2023
Les principes du dispositif Pinel
Le Pinel, version actualisée par la loi de finances pour 2021, accorde une réduction d’impôt sur le montant investi dans un logement neuf mis en location, sous réserve du respect de certaines conditions. Avec Pinel +, il est possible de conserver les anciens taux si le bien se situe dans un quartier prioritaire ou affiche des performances énergétiques et des critères de confort particulièrement exigeants.
Le dispositif Denormandie : investir dans l’ancien
Le Denormandie, dont la prorogation a été actée par les lois de finances 2023 et 2024, cible les investisseurs qui achètent un bien ancien à rénover dans un secteur dégradé, puis le mettent en location. Ce régime s’inscrit dans la filiation de mesures comme la loi Malraux, qui soutient la rénovation du patrimoine immobilier ancien.
Les avantages du Loc’Avantages
Le Loc’Avantages, mis en place par la loi de finances pour 2022, prend la suite du Cosse et reste en vigueur jusqu’à la fin de l’année 2024. Les propriétaires qui acceptent de louer leur logement à un tarif inférieur au marché et qui signent une convention avec l’Anah accèdent à une fiscalité allégée, à condition de respecter les plafonds de loyer et de ressources des locataires.
Tableau comparatif des régimes
| Dispositif | Conditions | Avantages fiscaux |
|---|---|---|
| Pinel / Pinel + | Achat neuf, location 6/9/12 ans, niveau de performance énergétique | Réduction d’impôt jusqu’à 21% |
| Denormandie | Achat ancien, rénovation, location 6/9/12 ans | Réduction d’impôt jusqu’à 21% |
| Loc’Avantages | Loyer plafonné, convention Anah | Réduction d’impôt jusqu’à 65% |
Chacun de ces dispositifs, avec ses exigences et ses bénéfices propres, contribue à soutenir l’investissement locatif tout en répondant à la diversité des besoins du marché immobilier. L’investisseur d’aujourd’hui n’a plus à choisir entre rentabilité et engagement citoyen : la pierre, plus que jamais, offre des leviers multiples pour bâtir son patrimoine tout en jouant un rôle dans la transformation des villes. Reste à savoir quelle voie choisir pour écrire sa propre trajectoire immobilière.
