Les frais de notaire pour un marchand de bien reposent sur des mécanismes fiscaux que la plupart des acquéreurs classiques ne peuvent pas actionner. En 2026, la généralisation du taux maximal de 5 % pour les droits de mutation dans la majorité des départements modifie l’équilibre des opérations d’achat-revente. Pour un marchand de biens, cette hausse des DMTO ne représente pas uniquement un surcoût : elle creuse l’écart avec les particuliers et renforce la valeur des dispositifs de réduction existants.
Droits de mutation 2026 : comparatif entre particulier et marchand de biens
La loi de finances 2025 a autorisé les conseils départementaux à relever le plafond des droits de mutation à titre onéreux. La plupart des départements ont appliqué ce nouveau taux dès le 1er janvier 2025, portant la charge globale des DMTO à environ 6,32 % du prix dans l’ancien pour un particulier.
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Un marchand de biens qui prend un engagement de revendre dans les cinq ans (article 1115 du CGI) bénéficie d’une taxe de publicité foncière réduite à 0,715 %. L’écart est considérable sur chaque opération.
| Poste | Particulier (ancien, 2026) | Marchand de biens (engagement de revendre) |
|---|---|---|
| Droits de mutation (DMTO / TPF) | Environ 6,32 % | 0,715 % |
| Émoluments notaire (tarif réglementé) | Identiques | Identiques |
| Débours | Identiques | Identiques |
| Total indicatif sur un achat | 7 à 8,5 % | Environ 2 à 3 % |
Ce différentiel de plusieurs points de pourcentage sur le prix d’achat libère de la marge pour financer les travaux de rénovation ou absorber un aléa de revente. En revanche, si le bien n’est pas revendu dans le délai de cinq ans, le marchand doit acquitter les droits au taux plein, majorés d’intérêts de retard.
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Engagement de revendre ou engagement de construire : quel levier fiscal choisir
Deux mécanismes du Code général des impôts permettent de réduire les droits de mutation lors de l’acquisition. Ils ne visent pas les mêmes opérations et ne produisent pas le même effet sur la fiscalité de l’activité.
Article 1115 du CGI : engagement de revendre
Le marchand de biens s’engage à revendre le bien dans un délai de cinq ans. La taxe de publicité foncière tombe à 0,715 %. Ce mécanisme s’applique à la majorité des opérations d’achat-revente classiques, avec ou sans travaux légers.
La contrainte principale reste le délai. Un retournement de marché, un chantier qui s’allonge ou une difficulté de commercialisation peuvent mettre l’opérateur hors délai. La sanction est automatique : rappel des droits au taux normal, plus intérêts.
Article 1594-0 G A du CGI : engagement de construire
Lorsque le marchand de biens prévoit de réaliser des travaux qui aboutissent à la construction d’un immeuble neuf (au sens fiscal), les droits de mutation sont ramenés à un droit fixe de 125 €. L’économie est maximale, mais le montage est plus exigeant : il faut démontrer que les travaux créent un immeuble neuf ou équivalent.
Voici les critères qui orientent le choix entre les deux dispositifs :
- Si l’opération porte sur un bien revendu en l’état ou après rénovation légère, l’engagement de revendre (article 1115) suffit et reste le plus simple à mettre en place.
- Si les travaux envisagés modifient la structure porteuse, la façade ou augmentent la surface de plancher de façon significative, l’engagement de construire (article 1594-0 G A) peut s’appliquer et ramener les droits à 125 €.
- Combiner les deux sur une même opération n’est pas possible : le marchand de biens doit choisir le dispositif le plus adapté au moment de la signature de l’acte.
Passoires énergétiques F et G : une fenêtre d’opportunité en 2026
Le projet de loi Relance Logement 2026 prévoit d’assouplir l’interdiction de louer les logements classés F et G, sous condition d’engagement dans des travaux. Les délais envisagés sont de trois ans pour les maisons individuelles et de cinq ans pour les appartements en copropriété. L’objectif affiché est de remettre jusqu’à 700 000 logements sur le marché locatif d’ici 2028.
Pour un marchand de biens, cette évolution réglementaire change le calcul de rentabilité sur les biens les plus décotés. Un logement classé G, auparavant difficile à revendre à un investisseur locatif en raison de l’interdiction de location, retrouve un débouché commercial. L’acheteur final, rassuré par le nouveau calendrier, accepte un prix de revente plus élevé.
En combinant l’acquisition à droits réduits (0,715 % via l’engagement de revendre) et des travaux de rénovation énergétique qui font passer le bien en classe D ou E, le marchand de biens capte une double plus-value : décote à l’achat et revalorisation à la revente. L’arbitrage fiscal porte alors autant sur les DMTO que sur le régime de TVA applicable aux travaux.
Structure juridique et impact sur la marge nette de l’opération
Le choix du statut (SAS, SARL, entreprise individuelle) modifie directement la fiscalité des bénéfices tirés de l’activité immobilière. Les bénéfices d’un marchand de biens sont imposés en BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
- En SAS ou SARL à l’IS, le taux réduit de 15 % s’applique jusqu’à un certain seuil de bénéfice, puis le taux normal de 25 % prend le relais. Cette structure permet de piloter la rémunération du dirigeant et de réinvestir le résultat.
- En entreprise individuelle à l’IR, les bénéfices remontent directement dans le barème progressif de l’impôt sur le revenu. La marge nette dépend alors de la tranche marginale du marchand.
- Le régime micro-entreprise est déconseillé pour cette activité : l’impossibilité de déduire le prix d’achat et les travaux du chiffre d’affaires rend le calcul fiscal défavorable dans la quasi-totalité des cas.
La structure juridique doit être pensée avant la première acquisition. Modifier le statut en cours d’activité génère des frais et peut déclencher une imposition immédiate des plus-values latentes.
La hausse généralisée des DMTO en 2026 pénalise les acquéreurs classiques, mais elle accentue mécaniquement l’avantage des marchands de biens qui maîtrisent leurs engagements fiscaux. L’ouverture du marché des passoires énergétiques F et G, combinée aux droits de mutation réduits, crée un terrain d’opération que les opérateurs structurés ont intérêt à cartographier dès maintenant, lot par lot, département par département.
