L’ intérêt principal de l’investissement locatif à Pinel est une réduction d’impôt qui peut bénéficier aux propriétaires de nouveaux appartements ou VEFA (Vente dans un état futur d’achèvement). Pour profiter de l’impôt foncier, cependant, ce programme d’incitation pour les investissements locatifs est soumis à certaines conditions que les propriétaires doivent remplir :
- Objectif spatial : l’appartement doit être dans l’un des domaines définis par la loi
- Loyer Plafond : Les locations Pinel sont encadrées et ne peuvent pas dépasser un certain seuil
- Plafond ressources Pinel : le revenu des locataires de l’appartement Pinel ne doit pas dépasser un certain seuil encadré par la loi en fonction de la zone géographique de l’appartement
Dans cet article Flatlooker nous trouvons exclusivement nous intérêt dans le plafond des ressources Pinel. Quel genre de plafonds sont-ils ? Diffèrent-ils avec année en année ? Quels documents le locataire devrait-il fournir ? Que se passe-t-il si le revenu d’un locataire dépasse la limite de ressources Pinel après la signature d’un bail ? Flatlooker donne toutes les réponses et vous accompagne dans le choix d’un futur locataire.
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Plan de l'article
Quelles sont les limites des ressources Pinel ?
Les
capillaires de ressources du pinel sont ajustés annuellement. Ils sont inextricablement liés à la zone géographique où se trouve le logement. Ces plafonds de revenu dépendent de deux critères :
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- Revenu locataire La
- composition de l’établissement fiscal
La
limite de ressources Pinel ne sera pas la même pour une personne ou avec 3 enfants à charge. Tous les baux signés entre le 1er janvier et le 31 décembre 2018 doivent respecter les seuils suivants :
| Zone A Bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | |
| Un homme | 38 465 | 38 465 | 31 352 | 28 217 |
| Couple | 57 489 | 41 868 | 37 861 | |
| Une personne ou un couple 1 enfant à charge | 75 361 | 69 105 | 50 349 | 45 314 |
| Une personne ou un couple 2 enfants à charge | 89 439 | 82 776 | 60 783 | 54 705 |
| Une personne ou un couple 3 à charge | 107 053 | 97 991 | 71 504 | 64 354 |
| personne ou couple célibataire 4 enfants | 120 463 | 110 271 | 80 584 | 72 526 |
| Croissance additionnelle de dépendance | 13 421 | 12 286 | 8 990 | 8 089 |
Ces plafonds de revenu sont ajustés annuellement et sont fixés en fonction de la zone géographique de l’appartement, du revenu du locataire et de la composition de son établissement fiscal.
Quelle année d’imposition de référence devrait être incluse dans le cas des plafonds de ressources Pinel ?
Vigilance ! C’est une erreur souvent commise par les propriétaires. Leratio de revenu fiscal que les locataires doivent fournir est dans l’avis d’impôt N-2 (et non N-1) ! Les propriétaires doivent donc informer le locataire éventuel d’apporter une copie de l’avis fiscal pour l’année N-2, ce qui permettra d’éviter des allers-retours inutiles avec ce dernier. Par exemple, pour un bail conclu en novembre 2018, le modèle de revenu fiscal (RFR) présenté dans l’avis d’impôt de 2016(déclaré en 2017) doit être inclus. Ensuite, vous avez juste besoin de comparer RFR avec les plafonds de ressources Pinel.
Y a-t-il une exception qui confirme la règle ?
Oui, il y a une exception à cette règle. Le Bulletin officiel de la fiscalité des finances publiques (BOFIP) indique que « si les ressources du locataire au cours de l’année précédant l’année de signature du contrat de location (année N-1) sont inférieures aux ressources de l’année de référence (année N-2) et que cette situation peut être justifiée, à la date de signature du contrat de location, par la présentation par le locataire de l’avis fiscal pertinent, il est permis de retenir les ressources du locataire sur le RFR figurant dans l’avis d’impôt sur le revenu émis à l’égard du revenu pour l’année précédente de signature du contrat de location (année N-1) afin d’évaluer la condition requise pour l’application de la avantage fiscal en question. »
En
particulier, si un locataire parisien a déclaré un revenu de 39 000 euros en 2017 pour 2016 (année N-2), mais a déclaré un revenu de 37 000 EUR en 2018 pour 2017, il est éligibles au plafond de ressources Pinel pour la zone A bis (limite fixée à 37 508 EUR dans la zone A bis, qui inclut Paris). Son revenu de l’année N-2 ne lui a pas permis d’être admissible à un plafond Pinel, mais son revenu N-1 a diminué, maintenant il entre dans la zone A Bis pour une personne.
L’ année d’imposition de référence à inclure est l’année N-2 (et non N-1). N’oubliez pas de préciser cela au locataire qui a sans doute le réflexe de prendre l’Avis d’impôt N-1.
Toutefois, il existe une exception à cette règle qui rend le locataire admissible au plafond Pinel pour l’année N-1 : si le revenu de ce dernier a chuté au cours de l’année N-1 par rapport à l’année N-2 et que son nouveau revenu se situe dans le plafond des ressources Pinel.
Comment vous assurer que le locataire est éligible à la limite de ressources Pinel ?
Comme mentionné ci-dessus, il est nécessaire de prendre en compte deux facteurs : le revenu fiscal de référence (RFR) et la composition de la maison fiscale.
Prenez un exemple spécifique, l’hébergement est situé à Paris, donc il est situé dans la zone Pinel A bis. M. Patrick Reti, candidat pour un logement locatif, vous envoie son dossier de trafic en novembre 2018. Sur demande de vous, il délivre son annonce fiscale 2016 (année N-2). M. Reti est-il admissible au prêt Pinel ?
Voici les informations pour vérifier l’annonce fiscale 2016 de M. Reti : Page 1 de l’annonce
fiscale du locataire
:
Page 3 de l’avis fiscal (pied de page)
:
- Date de l’annonce fiscale : dans le cas de Pinel location en 2018, un avis fiscal : L’impôt doit être un impôt 2016 (année N-2)
- impôt de référence : revenude taxe de référence est de 28,239€. L’hébergement est situé à Paris dans la zone A bis, où le plafond des ressources est indexé à 37,508€
- La situation à domicile : M. Reti n’a pas de personnes à charge (si tel était le cas, il serait indiqué dans un pied de page, par exemple, « enfants mineurs ou handicapés : 1″)
Revenu de l’
Quel état si le revenu du locataire dépasse le plafond des ressources Pinel après le déménagement ?
Votre locataire répond bien aux critères de limite de ressources Pinel au moment de la signature du bail. Le revenu de ce dernier dans N-2 est inférieur au plafond de ressources Pinel correspondant à la zone où se trouve le logement. Mais que se passe-t-il si le locataire a déjà mis ses valises et que son revenu augmente et dépasse les plafonds autorisés une fois qu’il a emménagé ? Ne paniquez pas, le plafond des ressources de Pinel est calculé en fonction des revenus N-2 le jour de la signature du bail. Même si le revenu du locataire augmente, par exemple, d’un à doubler le 1er décembre 2018, cela n’affecte pas son admissibilité, qui était basée sur l’annonce fiscale 2016 (année N-2).
Le principal avantage de l’investissement locatif à Pinel est l’impôt foncier qu’il permet. Par conséquent, il est important que le revenu d’un locataire ne dépasse pas la limite des fonds Pinel afin de profiter du crédit d’impôt.
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