Comment sont imposés les loyers de votre location meublée ?

Si vous louez une propriété, les taxes doivent être soigneusement étudiées. En effet, les loyers génèrent des impôts et des frais sociaux. Une redevance substantielle, qui n’est pas nécessairement prévue lors de l’achat. Cet article fournit une mise à jour sur le calcul de l’impôt qui sera prélevé, sur la façon de déclarer et surtout sur la façon de prendre le meilleur régime fiscal pour payer moins d’impôt. Ceci s’applique à toute location meublée, ou saisonnière, à l’étudiant, via AirBnB…

La première question à comprendre est la suivante : s’ agit-il d’un bien loué vide ou d’un bien loué meublé ? Cet article traite l’imposition pour les loyers meublés. Pour loyers vides, la fiscalité est différente et expliqué ici.

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Location meublée non professionnelle (NPMA) et taxe : deux régimes fiscaux possibles.

Le fait de louer des biens immobiliers meublés ouvre le choix entre deux impôts différents sur les loyers perçus. C’est à vous de garder la meilleure option lorsque déclaration d’impôt sur le revenu en mai. Avant de décrire en détail les calculs de la taxe et les cases à remplir, regardons deux taxes possibles. Pour comprendre, nous distinguons les loyers rapporté (ce qu’il faut effectivement percevoir) les loyers imposés (ceux qui seront retenus par les autorités fiscales pour calculer l’impôt). Ce sont les loyers taxés qui nous intéressent parce que plus ils seront plus la taxe sera faible. Veuillez noter que cet article porte sur la location meublée non professionnelle (PNMN). C’est celui qui concerne M. et Mme Toutlemonde lorsqu’ils louent Bien meublé. Les personnes qui sont majoritairement concernées et comme source de revenus ne sont que des loyers fournis sont couvertes par un autre régime : professionnel. Vous n’êtes pas concerné par cet article si les loyers équipés représentent plus de 50 % de vos revenus.

Appliquer un locataire meublé au système Micro-BIC.

Le micro-BIC est le plus simple des deux. Plus précisément, vous n’aurez qu’à déclarer les loyers perçus. Avant de calculer la taxe, les autorités fiscales appliqueront l’allocation de 50 %. En d’autres termes, les loyers facturés seront au taux de 50% des loyers facturés.

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Exemple :

M. Corrigetonimpot loue la propriété meublée et reçoit 10 000€ de loyer en 2020. Il décidera du système micro-BIC lors de la déclaration d’impôt sur le revenu 2021 année 2020. Les taxes passeront à une réduction de 50% ou 10000* 50% = 5.000€. Par conséquent, le député sera imposé sur la base de 10 000 à 5 000€.

Ci-dessous, nous verrons quel taux d’imposition est percé sur les loyers imposables de 5 000€.

Fiscalité du bailleur décoré à un véritable régime.

Si le plan Micro-BIC ne vous convient pas, la deuxième option est le choix d’imposer le revenu de l’immobilier selon le régime actuel. Ce régime est particulièrement attrayant parce que parfois vous ne paierez pas d’impôts. D’autre part, la paperasserie et les déclarations sont compliquées et nécessitent un comptable. Comme son nom il dit que vous serez en mesure de déduire de vos loyers les dépenses que vous payez réellement sur votre propriété avant de payer de l’impôt. Ce n’est pas tout, il sera également possible de supprimer l’amortissement des biens ou des meubles avant le calcul de la taxe. Il sera donc nécessaire de déclarer les loyers reçus, ainsi que les dépenses encourues et le calcul de l’amortissement.

Tout d’abord, étudions la liste des frais déductibles, afin de ne pas oublier tout. Vous pouvez répertorier les éléments suivants :

— Intérêts sur la prise d’un prêt accordé pour l’acquisition de biens immobiliers. — Assurance du non-occupant du propriétaire. — Taxe sur à l’exclusion des ordures ménagères (nous avons vu que les ordures ménagères sont la responsabilité du locataire, de sorte qu’il peut y avoir déduit). — Assurance de l’emprunteur du prêt et frais bancaires (frais de dossier, etc.) — Honoraires payés au comptable. Travaux. Cet article traite des œuvres qui peuvent être déduites et celles qui ne sont pas déductibles. …

En plus de ces déductions, vous serez en mesure de supprimer l’amortissement des biens. C’est là que le comptable intervient et devient nécessaire. C’est lui qui va spécifier le degré auquel la propriété peut être humidifiée. Dans le cas du contrôle fiscal, il va sans dire que l’administration fiscale ne sera pas en mesure de contester la déclaration si l’amortissement a été calculé par le comptable. L’incidence des dépenses admissibles et de l’amortissement est la suivante.

Exemple :

Mr Corriger vos achats fiscaux propriété 100.000€ et ajoute 10.000 euros de mobilier. Le comptable calcule que l’amortissement des biens est possible pendant 20 ans, c’est-à-dire une déduction de 100 000/20 = 5 000 EUR par an. Les meubles sont amortis pendant 5 ans ou 10000/5 = 2000€ par an. M. Corrigetonimpot loue la propriété meublée en 2021 et reçoit 10 000€ de loyer. En outre, il a payé 500 euros d’intérêts créditeurs et 1 000 euros d’impôt foncier. S’il décide du système actuel, il sera imposé sur la base de 10.000 — 5.000 — 2.000 — 1000 — 500 = 1.500 euros. Les autorités fiscales calculeront une taxe sur les loyers imposables sur la base de 1 500€. Les dépenses acceptables ET l’amortissement sont bien facturés pour déterminer les loyers imposables.

Il est donc nécessaire d’étudier la différence entre le micro-BIC et le régime alimentaire réel. L’arbitrage est très simple : . si les dépenses acceptables amortissement dépasse 50% loyers, le système actuel est plus intéressant Si ce n’est pas le cas, un micro-BIC est requis. Dans nos exemples, M. Corrigetonimpôt a un intérêt particulier à élire pour un régime réel au lieu de Micro-BIC. Il pourra déduire 8 500€ au lieu de déduire 5 000€. Ses loyers taxés s’élèveront à 1 500€ (contre 5 000€ en micro-BIC).

En effet, il est également nécessaire de prendre en compte le coût comptable nécessaire au système réel de calcul de l’amortissement et d’établissement des déclarations fiscales (entre 700 et 1500 euros par an). Si vous avez un prêt et que la dépréciation des biens est possible, les loyers ne seront jamais imposés parce que les déductions seront énormes. Le gain fiscal compense alors largement les coûts comptables. Dans le cas de la propriété louée équipée d’un loyer modéré sans amortissement, il est possible que les dépenses « comptables » sont trop coûteuses pour compenser le gain fiscal. Ensuite, un régime micro-BIC plus simple est nécessaire. Pour faire le bon choix, il est nécessaire de calculer la taxe pour chaque plan. Tout le monde pourra alors régler la question suivante : le gain fiscal en passant du micro-BIC au réel compense les coûts comptables nécessaires au système proprement dit ?

Calcul de la taxe, qui est prélevée sur les loyers imposables lors de la location de biens meublés non professionnels !

Comme tous les revenus en France, les loyers seront soumis à deux impôts : l’impôt sur le revenu ET les charges sociales. Les deux seront calculés en fonction des loyers imposables. Les cotisations sociales sont de 17,2 %. Le taux d’imposition dépend de la tranche d’imposition marginale : peut-être 0 %, 11 %, 30 %, 41 % ou 45 %. Nous avons vu dans l’article en détail le calcul de la taxe, comment identifier sa fourchette marginale l’impôt. Les loyers sont donc fortement imposés parce que nous sommes en train de payer 17,2%, avec au moins 11% sur les loyers imposables. Annulons les calculs précédents.

Calculs d’impôt si vous louez meublé en micro-BIC :

M. Corrigetonimpôt a reçu 10 000 euros de loyer et réduit de 50 %. Les loyers imposés s’élèvent donc à 5 000€. Sa tranche d’imposition est supposée être de 11 %. Les retenues sociales paieront : 5000 * 17,2% = 860€. Il paiera également de l’impôt sur le revenu : 5000 * 11% = 550€. Au total, vous devez donc payer un montant total de 1 410€.

Calcul de la taxe si vous louez meublé en réalité :

M. Corrigetonimpôt a reçu 10 000 euros de loyer et 8 500€ de déductions. Les loyers imposés s’élèvent donc à 1.500 euros. Sa tranche d’imposition est supposée être de 11 %. Indemnisation de déduction sociale : 1 500 * 17,2 % = 258€. Il paiera également l’impôt sur le revenu : 1.500* 11% = 165€. Au total, vous devez donc payer un montant total de 423€.

Au-delà des nombreux frais déductibles, l’impôt foncier devient rapidement très important. Ici, j’ai pris l’exemple du taux de 11 %, mais la taxe pourrait être beaucoup plus forte si le taux est de 30 % ou plus. Le diagramme suivant présente les détails des calculs de taxe pour les deux situations.

Le taux de 11 % s’applique à partir des loyers de 2020 déclarés en 2021.

Location meublée au LMNP : conditions à suivre pour passer de la fiscalité micro-BIC à un régime réel !

Chaque contribuable a le choix mais doit se conformer à certaines règles avant l’arbitrage entre les régimes fiscaux. Pour la location meublée, il est nécessaire d’observer les points suivants :

— Système micro-BIC est possible si et seulement si les loyers sont inférieurs au plafond de la commande de 70.000€. En outre, un vrai régime est obligatoire. Le plafond comprend le total des loyers facturés sur tous les biens meublés loués.

— L’année où vous commencez un vrai régime, vous vous engagez à y rester pendant 2 ans.

— Le passage du micro-BIC à un régime réel implique la prévention des impôts avant le 1er février de l’année de revenu. Par exemple, si vous avisez les autorités fiscales avant le 1er février 2021 que vous passez à la valeur réelle, ce choix s’appliquera aux déclarations de revenus 2022 2021.

Exemple :

M. Corrigetontax reçoit un loyer de 10 000 euros par an : il a le choix entre micro-biques et réels parce qu’il est sous un plafond de 70 000 euros. S’il est engagé dans le vrai, il devra y rester 2 ans. Après 2 ans, il peut choisir Micro-BIC. Dans chaque moment vous serez en mesure de revenir à un vrai régime, mais puis réengager pendant 2 ans.

Micro-BIC et le vrai schéma : quels champs remplir sur votre déclaration de revenus en ligne ?

Pour le Micro-BIC, il suffit de signaler les loyers dans le cas du 5ND. Les autorités fiscales n’appliqueront que 50 % de l’abattement avant le calcul de l’impôt. Pour avoir accès à Dans cette case, vous devez cocher « Revenus provenant de loyers meublés non professionnels » à l’étape 3.

Vous aurez accès au champ 5ème dans la déclaration 2042C. Si vous avez reçu 10 000€ de loyer, tapez 10 000€ dans la case 5ème.

Dans le cas d’un régime réel, il sera nécessaire de compléter plusieurs déclarations : 2031 et déclarations 2033-A, B… à E. Ces déclarations sont traitées comme les bilans et les comptes de recettes. Une fois de plus, un comptable est requis pour une telle charge administrative… en tout cas, il était nécessaire de calculer dépréciation ! JE ne détaillera pas comment compléter ces phrases particulièrement compliquées.

La bonne question pour choisir le bon régime fiscal reste : si le système actuel me permet de payer moins d’impôts, le gain fiscal compente-t-il les dépenses de l’expert-comptable ? Notez que cela est souvent le cas parce que avec des déductions I dépréciation, un locataire meublé peut obtenir un revenu foncier imposable 0€ pendant plusieurs années (et donc payer aucun impôt ou frais de bien-être). Cela est d’autant plus vrai que le déficit foncier pour la location meublée n’est pas attribuable aux revenus d’autres. Il est stocké pendant 10 ans et ne sera facturé que pour la location de meublé. L’amortissement vous permet de créer un énorme déficit de terrain, qui sera facturé année après année sur le loyer sur les locations meublées les réduisant à 0€ pour éviter les taxes et les frais sociaux.

Location LMNP meublée en 2021 : nouveau seuil de 23 000 euros ?

La loi sur le financement de la sécurité sociale a été modifiée au début de 2021 et pourrait changer la donne pour le LMNP. Il apprend qu’il serait possible que les locataires ne puissent plus utiliser le programme que je veux s’ils franchissaient le seuil de 23 000 euros. Ensuite, nous allons passer à un système professionnel qui conduirait à des changements significatifs : plus de prestations sociales, mais un devoir de contribuer à SSI, des changements dans le calcul de la valeur de l’excédent, le risque d’ajustement pour les personnes qui ne sont pas au courant, etc… Ce serait un véritable bouleversement dans une société de location meublée. Nous savons maintenant que la mesure ne s’applique qu’aux loyers de 2021 (déclarés en 2022) et nous attendons un décret du conseil pour nous dire si cette mesure est correcte ou si le projet de loi n’a pas été clarifié. Vous pouvez suivre ma formation immobilière pour plus de détails.

Location et retenue à la source des LMNP meublées : quels changements ?

La retenue à la source comporte plusieurs reçus pour la location meublée non professionnelle. J’ai détaillé ces aspects en détail ici : LMNP et retenue à la source : comment pensez-vous ?