Direction Marketing Bouygues Immobilier Didier Corne-Demajaux - Directeur des Etudes Bouygues Immobilier

Comment les loyers ont-ils évolué en 2008? Peut-on prévoir leur évolution dans les mois à venir, voire à plus long terme?

« Sur les 8 premiers mois de l’année, on constate une hausse moyenne des loyers de 2,1 %. Ce chiffre cache d’importantes disparités régionales et locales. Les loyers ont par exemple progressé plus lentement en Auvergne ou dans le Limousin qu’en Aquitaine ou en région Provence Alpes Côte d’Azur. Cette hausse moyenne est très modérée en comparaison de celle observée les années précédentes. Cela ne doit pourtant pas inquiéter les investisseurs. Dans le contexte économique morose actuel, les investissements ralentissent et les marchés se figent. Les biens à la location, déjà peu nombreux, vont se faire plus rares encore et les loyers seront tirés vers le haut par la demande. L’investissement locatif est gagnant sur le long terme, à condition de sélectionner avec soin ses investissements (choix de la localisation, du type de logement, de l’environnement, etc.). »

Quelles sont les caractéristiques d’un logement qui influencent sa valeur locative ?

« Traditionnellement, la taille d’un bien conditionne sa valeur locative : entre un petit logement (studio, F2) et un grand appartement, le prix du loyer au m2 peut varier d’un coefficient de 1,5. Si les petits logements se louent proportionnellement plus chers, la mobilité résidentielle y est plus importante. Un appartement familial, moins souvent remis sur le marché, bénéficiera à chaque nouveau bail d’une revalorisation plus importante. Mais aujourd’hui, le principal facteur influençant le montant du loyer est la localisation du logement et son environnement. Ainsi, en Île de France, le loyer moyen est de 17,50 €/m2. Dans les très grandes villes, il avoisine les 10 €/m2. Dans un département comme le Cantal, très rural, il n’est plus que de 5,3 €/m2. L’adresse du bien devient ainsi plus importante que ses caractéristiques. Un studio même sans confort, bénéficiant d’une situation hors pair avec vue sur un monument historique, par exemple, pourra bénéficier d’une côte atypique par rapport à son environnement, tandis qu’un rez-de-chaussée vaste et confortable peut rester vacant dans une ville où l’offre immobilière est plus importante que la demande. »

Comment s’établit le montant d’un loyer dans le neuf, lors d’une 1ère mise en location ?

« Le loyer n’est pas fixé en fonction d’une formule mathématique. Il s’agit véritablement d’un travail d’expertise, qui pourrait être apparenté à celui d’un commissaire priseur. Le prix se base sur la valeur moyenne du marché, au m2, ajustée en fonction des caractéristiques propres du logement. On peut comparer cette évaluation à celle de la valeur d’une voiture d’occasion ou à la cotation d’un objet d’art. Chaque logement est unique et la cote d’un bien immobilier varie en fonction des attentes des acheteurs. De même que le prix d’un véhicule varie en fonction de son entretien, de ses options, le prix d’un logement variera en fonction de son exposition au soleil, de son diagnostic énergétique … »

Les prix de vente des biens immobiliers connaissent une légère baisse : les loyers vont-ils suivre cette tendance ou les marchés de la vente et de la location sont-ils décorrélés ?

« Les prix de vente et de location sont toujours liés. Contrairement aux idées reçues, les évolutions des loyers précédent celles des prix de vente. C’est pourquoi en observant l’évolution des loyers, Clameur dispose d’un indicateur avancé de l’évolution du marché immobilier. L’explication est simple. Le marché de la location, plus rapide et réactif que celui de la vente, répercute plus vite une tendance à la hausse ou à la baisse. Si les loyers baissent, l’investisseur locatif attendra, par réaction, une rentabilité supérieure au m2. Il acceptera donc d’investir dans l’achat d’un bien immobilier à un prix inférieur à celui qu’il aurait investi dans une conjoncture plus favorable. Ainsi à terme, non seulement la hausse ou la baisse des loyers se répercute sur les prix de vente, mais la valorisation ou la dévalorisation du bien est amplifiée, par la rentabilité que l’on attend. Il faut toutefois rappeler que l’immobilier est la valeur refuge par excellence, rentable sur le long terme. Le marché de l’immobilier obéit au jeu de l’offre et la demande, en toute transparence, contrairement au marché boursier plus imprévisible.»

Propos recueillis par :

Pierre Desforges
Relations Presse
Service presse & communication
Site Leader Immobilier